.RU

§ 1.3.3. Договор простого товарищества (совместной деятельности) - Строительство: учет, налоги, право


^ § 1.3.3. Договор простого товарищества (совместной деятельности)

Несмотря на то что Закон N 214-ФЗ специально регулирует правоотношения сторон при участии в строительстве нескольких соинвесторов, он не отменяет действие Закона N 39-ФЗ, согласно статье 4 которого участником инвестиционной деятельности (инвестором) могут быть создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, не имеющие статуса юридического лица. Несколько лиц могут объединить свои усилия путем заключения договора совместной деятельности (простого товарищества) и затем уже как одна сторона (единый инвестор) заключить договор с заказчиком на организацию процесса строительства.

Если же речь идет об инвестировании в строительство физическими лицами для личного потребления, то взаимоотношения с ними могут быть оформлены только договором долевого участия в строительстве с застройщиком.

Договор простого товарищества заключается в письменной форме.



^ а. Условия договора


Предмет договора

По договору простого товарищества несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно статье 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только коммерческие организации. Если недвижимость, в которую осуществляется инвестирование, не будет использоваться для предпринимательской деятельности, то сторонами простого товарищества могут быть и некоммерческие организации (см. также пункт 3 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, Информационное письмо ВАС РФ от 25.07.2000 N 56, далее - Обзор N 56).

Единство цели всех участников договора является основным квалифицирующим признаком договора простого товарищества.

^ Существенные условия

В договоре простого товарищества должны быть отражены следующие условия:

- цель создания простого товарищества;

- размер и вид вклада каждого товарища и причитающаяся ему доля при распределении результатов;

- порядок пользования общим имуществом простого товарищества;

- обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей;

- порядок ведения общих дел товарищей, в частности, ведение отдельного баланса и отчетности, как бухгалтерской, так и налоговой;

- порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей.

Если целью создания простого товарищества было только строительство объекта недвижимости, то по окончании строительства и достижения цели создания простого товарищества участники договора вправе требовать передачи причитающейся им доли собственности в построенном объекте.

Итак, существенные условия и характерные признаки этого вида договора следующие.

Объединение вкладов и создание общего имущества товарищей. При этом вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (ст. 1042 ГК РФ).

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (ст. 1043 ГК РФ).

Предусмотрено ведение одним из участников отдельного бухгалтерского баланса для учета операций по договору и общего имущества товарищей.

Ведение общих дел (представление интересов) осуществляется одним из товарищей или каждым из товарищей, в зависимости от условий договора. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей

в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст. 1048 ГК РФ).

Ответственность товарищей по общим обязательствам распределяется следующим образом:

- в случае если договор простого товарищества не связан с предпринимательской деятельностью, то по обязательствам, возникшим из договора, товарищи отвечают всем своим имуществом пропорционально доле, а по внедоговорным обязательствам у товарищей возникает солидарная ответственность;

- если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения (1047 ГК РФ).



^ Ответственность товарищей

ГК РФ различает ответственность товарищей по общим обязательствам в зависимости от цели заключения договора (для извлечения прибыли или в других целях).

Если договор заключен для извлечения прибыли, то необходимо учитывать, что ответственность товарищей перед третьими лицами будет солидарной. Это означает, что третье лицо (заказчик-застройщик), имеющее денежное требование к основному должнику (стороне инвестиционного контракта), вправе предъявить такое требование к любому из товарищей.

В случае если договор простого товарищества не связан с предпринимательской деятельностью, то по обязательствам, возникшим из договора, товарищи отвечают всем своим имуществом пропорционально доле, а по внедоговорным обязательствам у товарищей возникает солидарная ответственность.

^ Обязанности товарищей

Основной обязанностью товарищей являются внесение вкладов и совершение совместных согласованных действий для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Совершая сделки с третьими лицами в рамках совместной деятельности, товарищ должен действовать на основании доверенности, выданной ему остальными товарищами, или договора простого товарищества, заключенного в письменной форме. Товарищи не вправе в отношениях с третьими лицами ссылаться на ограничения прав одного из них (совершившего сделку) по ведению общих дел товарищей, за исключением случаев, когда они докажут, что в момент заключения сделки третье лицо знало или должно было знать о наличии таких ограничений.

Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.

Решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено непосредственно договором.

^ Ведение общих дел и права товарищей

При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

Товарищ, совершивший от имени всех товарищей сделки, в отношении которых его право на ведение общих дел товарищей было ограничено, либо заключивший в интересах всех товарищей сделки от своего имени, может требовать возмещения произведенных им за свой счет расходов. Однако при условии, что имелись достаточные основания полагать, что эти сделки были необходимыми в интересах всех товарищей. Товарищи, понесшие вследствие таких сделок убытки, вправе требовать их возмещения.

Каждый товарищ независимо от того, уполномочен он вести общие дела товарищей или нет, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от права на информацию или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, недействительны. Пострадавшая сторона в любой момент может применить последствия недействительности ничтожной сделки (ст. 166-168 ГК РФ).

Общие расходы и убытки товарищей покрываются в порядке, определенном соглашением сторон, а при его отсутствии - пропорционально стоимости их вкладов в общее дело. При этом ни один из товарищей не может быть полностью освобожден от участия в покрытии общих расходов или убытков (ст. 1046 ГК РФ).

Товарищ, ведущий общие дела, составляет и представляет участникам договора о совместной деятельности в порядке и сроки, установленные договором, информацию, необходимую им для формирования отчетной, налоговой и иной документации. При этом представление товарищем, ведущим общие дела, информации, включаемой в бухгалтерскую отчетность товарищей, осуществляется в сроки, определенные договором, но не позднее сроков, установленных Законом о бухгалтерском учете.

ПБУ 20/03 установлены правила и порядок раскрытия информации об участии в совместной деятельности в бухгалтерской отчетности коммерческих организаций (кроме кредитных организаций).

Для целей ПБУ 20/03 под информацией об участии в совместной деятельности понимается информация, раскрывающая часть деятельности организации (отчетный сегмент), осуществляемой в целях извлечения экономических выгод или дохода совместно с другими организациями и (или) индивидуальными предпринимателями путем объединения вкладов и (или) совместных действий без образования юридического лица.

Информация об участии в совместной деятельности подлежит раскрытию в бухгалтерской отчетности организации при наличии договоров, условиями которых устанавливается распределение между участниками обязанностей по финансовой и иной совместно осуществляемой деятельности в целях получения экономических выгод или дохода.

Положение определяет правила отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности организации в случаях совместного осуществления операций, совместного использования активов и совместного осуществления деятельности.



^ б. Особенности выхода из договора

Договор простого товарищества носит личностно-доверительный характер.

В случае если один из участников совместной деятельности изъявит желание выйти из договора, он вправе истребовать внесенную в общую собственность индивидуально-определенную вещь обратно.

В то же время имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Таким образом, участник может, если он не возражает, получить при разделе общей собственности товарищества не тот объект, который был его вкладом в капитал товарищества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

При выходе одного из участников совместной деятельности договор простого товарищества может быть расторгнут, а может и продолжать свою деятельность.

Договор простого товарищества расторгается в случае выбытия одного из участников по причинам признания недееспособным, ограниченно дееспособным, смерти, ликвидации, банкротства и так далее, если соглашением между остальными товарищами или договором не предусмотрено иное (см. ст. 1050 ГК РФ).

Одним из оснований прекращения договора может быть истечение срока его действия. Если же договор носит бессрочный характер (заключен без указания срока), любой из товарищей вправе не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из договора заявить об этом (ст. 1051 ГК РФ). Такой выход следует рассматривать как отказ от дальнейшего исполнения договора, и последний считается расторгнутым в отношении выбывшего лица (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Договор простого товарищества может быть расторгнут по требованию одной из его сторон:

- если он согласно статье 450 ГК РФ существенно нарушен другой стороной (нарушение повлекло или повлечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора). Например, стороной по договору не был внесен вклад;

- если у инициатора расторжения имеется уважительная причина, затрудняющая его дальнейшее участие в договоре (сложное финансовое положение и т.д.). Это условие применяется, если договор был заключен с указанием срока или цели договора в качестве отменительного условия (ст. 1052 ГК РФ). Например, по условиям договора вкладом индивидуального предпринимателя являлось его трудовое участие по выполнению работ по строительству объекта. При этом договором предусмотрено, что в случае невозможности выполнения работ физическим лицом договор прекращается (отменительное условие). Например, в период выполнения работ физическое лицо заболело и не имеет возможности дальнейшего осуществления работ, и соответственно, достижение цели договора по созданию объекта недвижимости невозможно. В этом случае болезнь участника договора будет являться уважительной причиной для расторжения договора. В данном случае инициатор расторжения договора обязан возместить остальным товарищам реальный ущерб, нанесенный расторжением договора.

Если выход одного из товарищей не повлек расторжения договора, лицо, участие которого в договоре прекратилось, отвечает перед третьими лицами по общим обязательствам, возникшим в период его участия в договоре, так, как если бы оно осталось участником договора простого товарищества в силу положений статьи 1053 ГК РФ. Вид и размер ответственности определяются по правилам статьи 1047 ГК РФ.

Раздел общего имущества участников после прекращения договора простого товарищества зависит от того, на каком правовом основании это имущество было передано или находилось в распоряжении товарищей. Если оно принадлежит товарищам на праве общей долевой собственности, его раздел осуществляется по правилам статьи 252 ГК РФ.



^ в. Уступка доли

По договору простого товарищества участник может реализовать свою долю в простом товариществе только при условии соблюдения статьи 250 ГК РФ (право преимущественной покупки другими товарищами). А передача своих прав новому лицу возможна только при согласии всех участников договора.

Данное положение законодательства подтверждается арбитражной практикой (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"): "Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит статье 388 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Поскольку по договору о совместной деятельности личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников".



^ г. Различия договора долевого участия и договора о совместной
деятельности

Таким образом, если в качестве инвесторов строительства выступают несколько юридических лиц, то организовать договорные отношения можно через заключение договора совместной деятельности (с последующим заключением участниками этой деятельности договора с заказчиком-застройщиком) или договора долевого участия в строительстве (каждый соинвестор заключает договор с застройщиком в соответствии с законом N 214-ФЗ). Необходимо учитывать следующие различия во взаимоотношениях сторон по этим видам договоров:

- участники договора долевого участия не ведут отдельного баланса по осуществляемым ими инвестициям;

- различен порядок передачи прав участников по договору участия в долевом строительстве и договору простого товарищества.

В отличие от участников совместной деятельности, руководствуясь положениями статьи 6 Закона N 39-ФЗ и Законом N 214-ФЗ, инвестор свободно передает свои права по договору на осуществление капитальных вложений и на их результаты другим физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления. Статья 11 Закона N 214-ФЗ предусматривает лишь требование о том, что уступка допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (глава 24).

По договору же простого товарищества участник может реализовать свою долю в простом товариществе только при условии соблюдения статьи 250 ГК РФ: право преимущественной покупки другими товарищами, согласие всех других товарищей на передачу прав и обязанностей новому лицу.

По договору участия в долевом строительстве участники ограничиваются внесением вклада в общее имущество в целях создания нового объекта или реконструкции уже существующего, при этом, как таковой, деятельности участниками не ведется. Совместной эксплуатации построенного объекта в рамках этого договора также не происходит. С момента создания нового объекта может появляться новое объединение в целях совместной эксплуатации. В договоре же простого товарищества участники совместно действуют для достижения определенной в договоре цели, что предполагает помимо внесения вкладов иные действия в общих интересах (например, совместная эксплуатация построенного объекта).

По договору простого товарищества необходимо распределять прибыль и убытки между товарищами, по договору инвестирования, как таковой, такой обязанности нет. Однако если по условиям договора долевого участия цена договора может быть изменена после его заключения, то все инвесторы должны будут довнести взносы пропорционально размеру своих инвестиций.

По нашему мнению, исходя из вышеизложенных прав и обязанностей сторон по совместной деятельности и долевому участию в строительстве последний вариант для инвесторов предпочтительнее.



^ § 1.3.4. Договор строительного подряда

В зависимости от того, ведется строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:

- подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного профиля;

- хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами застройщика;

- смешанный способ, когда одна часть работ осуществляется собственными силами застройщика (обычно это общестроительные работы по возведению зданий и сооружений), а другая часть - силами сторонних специализированных организаций (санитарно-технические и электротехнические работы, монтаж технологического оборудования и т.п.).

Основной способ осуществления строительства - подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда, существенные условия которого рассмотрены ниже.

Договор заключается в простой письменной форме, является двусторонним. Его стороны - заказчик и подрядчик, которые имеют права и обязанности по отношению друг к другу.

Заказчик, будучи организацией, в обязанности которой входит организация процесса строительства, как правило, сам непосредственно не выполняет СМР, а привлекает для строительства подрядные строительные организации, с которыми заключаются соответствующие договоры.



^ а. Генеральный подряд

На практике чаще всего организация, осуществляющая строительные, строительно-монтажные и ремонтно-строительные работы по договорам с заказчиками, для выполнения отдельных видов работ привлекает другие специализированные строительные организации. В этом случае такая организация становится генеральным подрядчиком, а привлеченные организации - субподрядчиками. Генеральный подрядчик наряду с субподрядчиками может принять на себя выполнение части работ либо передать выполнение всего объема работ субподрядчикам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 706 ГК РФ генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.

По отношению к субподрядчику генеральный подрядчик выполняет функции заказчика.

На основании заключенного договора подряда соответственно на заказчика (по отношению к генподрядчику) или на генерального подрядчика (по отношению к субподрядчику) возлагаются обязанности:

- по обеспечению строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства подрядчиками последующих комплексов работ;

- по передаче подрядчикам утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации в части выполняемых ими работ;

- по приемке законченных работ и их оплате;

- по осуществлению комплектной передачи подрядчикам оборудования, материалов и изделий, поставка которых возложена на генподрядчика (заказчика), в соответствии с графиками их передачи;

- по координации деятельности субподрядчиков, участвующих в строительстве (относится только к генподрядчику).

Кроме того, заказчик или генеральный подрядчик осуществляет контроль и технический надзор за соответствием выполняемых соответственно генподрядчиком или субподрядчиками работ рабочим чертежам и строительным нормам и правилам, а материалов, изделий и конструкций - государственным стандартам и техническим условиям, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность генподрядчика (субподрядчиков).



^ б. Условия договора

По договору строительного подряда, как правило, происходит перечисление значительных финансовых средств. Чтобы избежать ошибок и недостатков при оформлении договорных отношений, которые могут повлечь нежелательные последствия для сторон, в частности, в виде споров и убытков, необходимы кропотливая работа над текстом договора и тщательное согласование его условий.

^ Предмет договора

В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Предмет договора - конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика) - это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, или законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.).

Предмет договора строительного подряда должен формулироваться как обязательство подрядчика выполнить определенный перечень и виды строительных работ в согласованном сторонами объеме и при соблюдении установленных показателей качества, целью которых является достижение определенного результата работ, обладающего соответствующим функциональным назначением.

Анализ норм ГК РФ о подряде и строительном подряде позволяет выделить следующие критерии, с помощью которых можно исчерпывающе определить предмет договора строительного подряда:

- наименование работ;

- их конкретные объем и содержание;

- качество работ;

- результат и функциональное назначение результата работ.

Строительные работы, являющиеся предметом договора строительного подряда, по своему содержанию можно подразделить на:

- строительство определенного объекта;

- иные строительные работы, результатом которых не является создание нового объекта.

^ Строительство определенного объекта

Понятие термина "объект" строительства определено в Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, согласно которой "объектом строительства" признается "каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета". При этом имеется в виду, что если на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие объекта строительства совпадает с понятием "стройка". В более широком смысле стройка - это "совокупность создаваемых зданий и сооружений (объектов), строительство, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации, на которую в установленном порядке утверждается отдельный титул стройки (или заменяющий его документ)". Например, в промышленности - здание цеха основного назначения, на транспорте - здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа, городской мост и т.п.

^ Иные строительные работы, результатом которых не является создание
нового объекта

Пункт 2 статьи 740 ГК РФ содержит примерный перечень строительных работ: строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы, капитальный ремонт зданий и сооружений.

Очевидно, что законодатель в указанном пункте оперирует общими понятиями. В этой связи при использовании специфических строительных терминов необходимо определить в договоре их конкретное содержание. Иначе возможны случаи, когда в результате судебного толкования, в том числе с привлечением различных специальных ведомственных нормативных актов и разъяснений, указанные термины будут истолкованы совсем не так, как имели в виду заказчик или подрядчик при заключении договора. В частности, определение понятий "новое строительство", "реконструкция", "капитальный ремонт", "расширение" можно найти в Письме Госархстройнадзора России от 28 августа 1994 г. N 1814/63; "монтажные", "пусконаладочные", "ремонтные и иные работы" - в многочисленных ведомственных строительных нормах и СНиПах.

Кроме того, от правильного определения строительных терминов и понятий, образующих предмет договора, зачастую зависят налоговые последствия (см. например, постановление ФАС Московского округа от 10.04.2001 по делу N КА-А40/1485-01).

Судебная практика едина в том, что предмет договора строительного подряда прежде всего необходимо определять путем описания строительных работ, которые должен выполнить подрядчик. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 27 февраля 2003 г. по делу N КГ-А40/630-03 суд указал, что ": существенным условием договора подряда является наименование работ, подлежащих выполнению".

Описание предмета договора только путем указания на вид строительных работ недостаточно и может повлечь споры сторон по поводу соответствия фактически выполненных работ результатам, ожидаемым заказчиком. Например, в ситуации, изложенной в пункте 5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51), заказчик затягивал оплату работ, ссылаясь на незаключенность договора и несогласование условия о его предмете, который был сформулирован так: "постройка хозблока из бруса площадью 6 на 8 метров". Суд признал договор заключенным и взыскал с заказчика неустойку за просрочку оплаты работ, несмотря на отсутствие технической документации.

Можно привести пример еще более абстрактного определения предмета договора. Постановлением ФАС Московского округа от 15 августа 2002 г. по делу N КГ-А40/5309-02 было отказано в иске о признании незаключенным договора строительного подряда, где содержалось следующее условие o предмете: "подрядчик поручает, а субподрядчик принимает на себя обязательство выполнить общестроительные работы на строительстве объектов ЗАО". Суд указал, что "данное определение предмета договора не противоречит требованиям ст. 740 ГК РФ".

Объем и содержание работ могут быть описаны в технической документации (ст. 743 ГК РФ), состав которой надлежит определить в договоре. Само по себе отсутствие технической документации не является основанием для признания договора строительного подряда незаключенным, но порождает споры о выполнении подрядчиком работ, не предусмотренных договором, или превышении фактически выполненного объема работ над договорным, где заказчик лишен средств доказывания обстоятельств, на которые он мог бы ссылаться в суде в защиту своих интересов. Отсутствие подробной технической документации также затрудняет применение пунктов 3-5 статьи 743 ГК РФ о правах и обязанностях сторон при необходимости выполнения дополнительных (неучтенных) работ.

Поскольку надлежащее исполнение подрядчиками своих обязательств определяется выполнением только тех работ, которые указаны в технической документации, заказчик должен позаботиться о том, чтобы перечень и содержание работ были подробно и исчерпывающе описаны в ней.

^ Место выполнения работ

В ряде случаев для описания предмета договора может быть необходимо условие о месте выполнения работ, согласование которого, безусловно, влияет на ряд вопросов:

- о надлежащем исполнении договора подряда;

- о факте заключения договора строительного подряда.

^ Надлежащее исполнение договора

Описание в договоре условия о месте выполнения работ особенно важно для объектов строительства, где работы одновременно выполняются разными подрядчиками. Определение для подрядчика границ и места выполнения работ позволит избежать споров о том, какие работы и в каком объеме выполнили подрядчики и по какому из заключенных договоров, а также разногласий по поводу выполнения одних и тех же работ различными подрядчиками, что ведет к значительным судебным издержкам на экспертизы (см. например, постановления ФАС Московского округа от 28.04.99 по делу N КГ-А40/1176-99, от 30.05.2001 по делу N КА-А40/2598-01).

Так, подрядчиком в суд было подано исковое заявление о взыскании стоимости выполненных работ. Заказчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что к оплате заявлены те же работы, которые были уже выполнены другими подрядчиками на тех же участках по другим договорам. Суд удовлетворил иск, указав: "Между тем достоверные доказательства, свидетельствующие о том, что эти работы производились истцом и вышеуказанными лицами на одних и тех же участках в офисах ответчика... ОАО "Банк внешней торговли" не представлены, что нельзя признать соответствующим требованиям ст. 53 АПК РФ 1995 г." (постановление ФАС Центрального округа от 17.01.2002 по делу N А08-3127/00-6).

Надлежащее исполнение обязательств подрядчика по выполнению работ обусловлено соблюдением требований о месте исполнения обязательств (ст. 316 ГК РФ). Подробное описание данного условия в договоре служит прежде всего интересам заказчика, который будет вправе не принимать и не оплачивать строительные работы, выполненные за границей или вне места, определенного сторонами.

^ Факт заключения договора

Договор подряда на проведение ремонтных работ в помещении может быть признан незаключенным, если "стороны не определили в нем конкретный перечень и объем работ, местонахождение объекта и дополнительно не согласовали эти существенные условия" (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2001 по делу N Ф04/706-155/А45-2001).

В постановлении ФАС Центрального округа от 17 января 2002 г. по делу N А08-3127/00-6 также высказана позиция, что "для договора строительного подряда существенными являются, в частности, условия: о... месте выполнения работ".

Постановлением ФАС Уральского округа от 21 мая 2003 г. N Ф09-1234/03ГК отменено решение суда о взыскании задолженности за работы по строительству дома и поставлен вопрос о незаключенности договора, в том числе потому, что "отсутствуют сведения, позволяющие определить местонахождение строительного объекта".

Условие о месте выполнения работ в ряде случаев может быть необходимо для описания предмета договора строительного подряда, для индивидуализации объекта нового строительства и приобретения права собственности на него. Например, Заказчик обратился в суд с иском об истребовании у подрядчика построенных объектов недвижимости по ст. 398 ГК РФ. Впоследствии предмет иска был изменен на взыскание убытков в виде стоимости построенной недвижимости, поскольку подрядчик распорядился и реализовал ее без согласия заказчика третьим лицам. Постановлением ФАС Московского округа от 06 ноября 2001 г. по делу N КГ-А40/6346-01 в иске было отказано, так как в договоре отсутствовали условия о месте нахождения недвижимости и не было оснований для применения ст. 398 ГК РФ об истребовании индивидуально-определенной вещи.

В Гражданском кодексе РФ нет специальных норм, регулирующих условие о месте выполнения работ по договору строительного подряда. В то же время анализ норм статей 740 и 316 ГК РФ позволяет определить содержание данного условия. Поскольку согласно пункту 2 статьи 740 строительные работы всегда неразрывно связаны с определенным объектом строительства, местом выполнения работ по смыслу статьи 316 является место нахождения объекта строительства по договору строительного подряда, а если на одном объекте строительства одинаковые работы одновременно выполняются несколькими подрядными организациями по разным договорам, - та часть объекта строительства, которая будет отведена по соответствующему договору каждой из них.

Поэтому в качестве приложения к договору строительного подряда целесообразно согласовывать географический план расположения объекта(тов) строительства с указанием их площади и территориальных границ, а в случае выполнения работ в пределах части объекта строительства - план (схему) объекта строительства с обозначением на нем границ выполнения работ.

^ Качество строительных работ

Несогласование условия о качестве работ не является основанием для признания договора строительного подряда незаключенным. Как отметил ФАС Московского округа в постановлении от 27 февраля 2003 г. по делу N КГ-А40/63003, "качество работы не является в силу закона существенным условием договора подряда". Но при отсутствии в договоре условий о качестве строительных работ оно будет определяться требованиями, обычно предъявляемыми к работам соответствующего рода (ст. 721 ГК РФ).

Статья 754 ГК РФ в отношении строительных работ устанавливает, что подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

Перечисленные показатели качества, установленные в статье 754 ГК РФ для строительных работ, можно квалифицировать как требования, обычно предъявляемые к строительным работам. Таким образом, требования к качеству строительных работ определяются требованиями технической документации и СНиПов.

Стороны во избежание необходимости доказывания обстоятельств соответствия (несоответствия) качества требованиям, обычно предъявляемым к подобным строительным работам, должны согласовать в договоре конкретные технические характеристики строительных работ и качественные показатели их pезультата. Если требования качества установлены соответствующими СНиПами, в договоре необходимо сделать ссылки на них. Если же качество строительных работ должно быть выше или частично отличаться от описанного в СНиПах, стороны должны сделать специальные оговорки в условиях договора. Соблюдение при строительстве объектов недвижимости требований СНиПов особенно важно, поскольку сооружение, здание и иной объект недвижимости, создаваемые с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками, подлежащими сносу (ст. 222 ГК РФ).

Результат строительных работ и его функциональное назначение также выступают важными элементами для описания предмета договора строительного подряда. По смыслу статей 702, 740 ГК РФ заказчик оплачивает не строительные работы сами по себе, а их результат. Направленность строительных работ на достижение определенного результата придает им свойство системности и объединенности единой целью.

Это можно проиллюстрировать постановлением ФАС Московского округа от 09.09.2002 по делу N КГ-А40/4788-02, в котором суд отказал во взыскании стоимости выполненных работ по следующим основаниям: "В соответствии с п. 1 с4т. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Таким образом, заказчик обязан оплатить не собственно работы, а их результат. Судом первой инстанции в данном случае установлено, что подрядчик не сдал заказчику результат работ; работы выполнены настолько некачественно, что для нормальной эксплуатации крыши кровлю необходимо полностью переделать. Следовательно, суд пришел к выводу об отсутствии результата работ. При таких обстоятельствах в иске о взыскании стоимости работ и процентов отказано правомерно". Подобная позиция содержится и в пункте 8 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).

Важность достижения обусловленного результата и его функционального назначения подчеркивается и в пункте 2 статьи 740 ГК РФ - в случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. Обеспечение эксплуатации объекта возможно в случае, если строительные работы выполнены с учетом функционального назначения их результата.

Таким образом, предмет договора строительного подряда должен формулироваться как обязательство подрядчика выполнить определенный перечень и виды строительных работ в согласованном сторонами объеме и при соблюдении установленных показателей качества, целью которых является достижение определенного результата работ, обладающего соответствующим функциональным назначением.

^ Сроки выполнения работ

Срок выполнения работ - существенное условие договора строительного подряда, без согласования которого договор считается незаключенным.

Необходимо разграничивать сроки выполнения строительных работ и сроки действия договора строительного подряда, поскольку эти понятия различны по своему правовому содержанию, хотя нередко стороны подменяют одно другим. Срок действия договора строительного подряда не является его существенным условием, он лишь указывает на срок, в течение которого действуют обязательства, предусмотренные договором. Данные различия отмечает и Высший Арбитражный Суд РФ в Письме от 10 августа 1994 г. N С1-7/ОП-555.

Срок выполнения строительных работ - период, в течение которого подрядчик обязан приступить к выполнению и завершить строительные работы. Но завершение не означает окончания действия договора строительного подряда; обязательства подрядчика и заказчика не прекращаются, поскольку, в частности, заказчик обязан принять результат работ, а подрядчик устранить недостатки, выявленные при приемке (ст. 753 ГК РФ). Поэтому согласование сторонами срока действия договора строительного подряда не может считаться согласованием сроков выполнения строительных работ.

Срок выполнения строительных работ может обозначаться:

- календарными датами. Например с 01.06.2004 по 01.09.2004;

- периодом времени. Например, в течение месяца (квартала, года) с определенного дня. В целях установления начального срока выполнения работ обязательно указание на момент начала течения согласованного периода времени (например: с момента перечисления заказчиком аванса; со дня, следующего за днем получения в установленном законодательством порядке разрешения на строительство объекта, и др.).

Вопрос о сроках выполнения работ урегулирован в статьях 708 и 740 ГК РФ, согласно которым работы должны быть выполнены в установленный договором срок, в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работ, могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Например, при строительстве жилого дома таких этапов обычно пять: нулевой цикл (котлован и фундамент), надземная часть (коробка здания), монтаж инженерного оборудования, отделочные работы, благоустройство территории.

Следует отметить, что промежуточные сроки, соответствующие этапам выполнения работ, не являются существенным условием договора, но их необходимо обозначить, чтобы иметь возможность применить правовые последствия нарушения сроков строительства: неустойку, отказ от исполнения договора в связи с существенным нарушением его условий, применение последствий утраты заказчиком интереса к исполнению (п. 2 ст. 405 ГК РФ).

Подрядчик в силу диспозитивного правила статьи 708 ГК РФ отвечает за нарушение всех перечисленных сроков.

Для заказчика не так важно отступление от промежуточных, как от начального и конечного сроков. В Москве, например, он получает земельный участок под строительство на условиях краткосрочной аренды. И если стройка не начнется в приемлемый срок, власти вправе расторгнуть арендный договор с формулировкой "в связи с неосвоением участка в установленный срок".

По мнению ВАС РФ, определение договора строительного подряда в пункте 1 статьи 740 ГК дает основания для вывода о том, что условие о сроке окончания работ является существенным условием договора, а его отсутствие не позволяет считать обязательство возникшим (п. 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда):

"Генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.

Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат".

Если договор строительного подряда признан незаключенным в связи с несогласованием условия о сроках выполнения работ, это не всегда означает, что у заказчика нет обязанности оплатить фактически выполненные работы, но в любом случае влечет невозможность для сторон ссылаться на условия незаключенного договора и нормы ГК РФ о договоре строительного подряда.

Так, в постановлении от 17 декабря 2002 г. по делу N КГ-А40/8168-02 ФАС Московского округа признал договор подряда незаключенным в связи с отсутствием в нем условий о сроках выполнения работ, взыскал их стоимость, так как заказчик и подрядчик подписали двусторонний акт о выполненных работах и их стоимости, но отказал в удовлетворении требований подрядчика о взыскании неустойки, "поскольку в своих требованиях истец ссылался на условия договора".

ФАС Московского округа в постановлении от 26 декабря 2001 г. по делу N КГ-А40/7759-01, взыскав стоимость работ по незаключенному договору, отметил: "... подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. В этой связи понесенные подрядчиком затраты подлежат возмещению" (см. также постановление ФАС Центрального округа от 05.12.2002 по делу N А68-217/2-1-01-92/3-02).

Статья 708 ГК РФ указывает на начальный и конечный сроки выполнения работ. Если в договоре строительного подряда условие о сроке будет определено только в виде конечного срока, например "до 01.12.2005", будет ли это означать, что договор не заключен?

Суды иногда исходят из того, что такие договоры считаются заключенными, несмотря на то что в них не обозначен начальный срок выполнения работы (см. постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2000 по делу N А65-203/2000-СГ2-24). Однако существует и другая практика. Так, ФАС Центрального округа в постановлении от 28 июля 2002 г. по делу N А08-4870/00-3 отметил: "Пунктом 4 договора от 20.09.2000 предусмотрено, что подрядчик обязан выполнить все обусловленные договором работы и сдать их в законченном виде в срок до 2000 г. Разрешая спор на основании данного договора и положений главы 37 ГК РФ о договоре подряда, арбитражный суд в нарушение ст. 431 ГК РФ не дал толкование п. 4 договора с точки зрения согласования сторонами начального и конечного сроков выполнения работ". В постановлении от 27 февраля 2003 г. по делу N КГ-А40/630-03 ФАС Московского округа также указал, что "существенным в соответствии со ст. 708 ГК РФ является условие о начальном и конечном сроках выполнения работ".

Однако есть примеры признания правильным указания срока выполнения работ в таком, например, виде - "1996 год".

Учитывая отсутствие единых подходов в судебной практике к правилам обозначения сроков выполнения строительных работ, надлежит руководствоваться пунктом 2 статьи 702 и статьей 708 ГК РФ. Поскольку нормами о договоре строительного подряда не предусмотрены специальные правила о сроке выполнения строительных работ, применяются нормы статьи 708 ГК РФ. Стороны в договоре для согласования срока выполнения строительных работ должны указать как начальный, так и конечный сроки. Поэтому использование оборотов типа "до 01.12.2005 года" не рекомендуется.

На практике в договорах строительного подряда стороны в соответствии с проектной документацией указывают продолжительность строительства (в месяцах, днях) и исчисляют ее с даты подписания подрядчиком акта о передаче ему строительной площадки до момента приемки заказчиком завершенного строительством объекта. Начало работ, их производство и завершение подчиняются графику производства работ, который составляет приложение к договору. Во избежание разногласий сторон по срокам выполнения работ и в отношении факта заключения договора строительного подряда целесообразно согласовывать конкретно-определенные сроки и не включать в договор определяемые условия о сроках выполнения работ, такие как: "сроки выполнения работ будут определяться сторонами в графике выполнения работ" или "сроки выполнения работ должны соответствовать срокам, которые будут указаны в проектной документации, разработанной подрядчиком в порядке, установленном настоящим договором".

Если в ходе строительства по каким-либо причинам возникает необходимость внести в договор изменения, которые могут повлиять на продолжительность строительства и его стоимость, а также когда в договоре определены условия о сроках выполнения работ, которые, как правило, устанавливаются сторонами в случаях, когда сложно прогнозировать конкретные сроки строительства, в частности, если договор строительного подряда заключается на начальной стадии проектирования строительства, то стороны должны согласовать изменения в письменной форме посредством заключения соглашения об изменении условий договора, установив перечень случаев, при наступлении которых стороны обязаны пересмотреть и согласовать новые сроки выполнения работ.

Ориентировочный срок не является конкретным сроком исполнения обязательств. Установление ориентировочного срока должно толковаться так: я исполню обязательство в IV квартале 2005 т., но могу исполнить и в I квартале 2006 г. и во II квартале 2006 г.; в nм квартале 200n г. Поэтому для договора строительного подряда такая форма согласования окончательного срока выполнения работ будет ненадлежащей.

Правовая природа ориентировочного срока раскрыта в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18 июня 2001 г. по делу N А13387/0116. ОАО обратилось в суд с иском к ООО о расторжении договора на долевое участие строительства, ссылаясь на нарушение сроков строительства. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. В кассационной жалобе ответчик просил отменить его и принять новое, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 450 ГК РФ, а также на то, что суд не учел установления в договоре ориентировочного срока. Суд кассационной инстанции удовлетворил жалобу в связи со следующим: "Пунктом 1.4 договора установлен ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - I квартал 2000 г. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной. Вывод суда первой инстанции о существенном нарушении условий договора ответчиком не обоснован. По условиям договора срок передачи квартиры не наступил, поскольку дом не принят в эксплуатацию. Ссылка суда первой инстанции на то, что ответчиком нарушен срок ввода дома в эксплуатацию, несостоятельна. Конкретный срок ввода дома в эксплуатацию договором не предусмотрен, установлен лишь ориентировочный срок".

Что касается обозначения срока указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то на практике встречаются примеры, когда суды не считают события, зависящие от воли сторон (например, перечисление аванса), неизбежными и признают договор строительного подряда незаключенным. В частности, в постановлении от 03.12.2003 по делу N Ф09-3534/03ГК ФАС Уральского округа сделал следующий вывод: "согласно п. 5.6 договора срок выполнения подрядчиком работ составляет 90 календарных дней и определяется со дня наступления последнего из всех нижеперечисленных событий, а именно: даты подписания сторонами или их уполномоченными представителями акта передачи заказчиком подрядчику строительной площадки, оформления банком заказчика платежного поручения на оплату авансового платежа. Согласно ст. 190 ГК РФ установленный для сделки срок определяется датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Поскольку п. 5.6 договора срок начала выполнения работ определяется событием, наступление которого связано с волей сторон и не является неизбежным, суд первой инстанции правомерно на основании статей 432, 708, 740 ГК РФ пришел к выводу о незаключенности договора".

В то же время большинство судебных актов исходит из правомерности такого обозначения срока.

^ Гарантийный срок

В соответствии со статьей 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Продолжительность гарантийного срока, в течение которого подрядчик отвечает за все выявленные заказчиком недостатки результата работ, устанавливается в договоре строительного подряда.

Подрядчик освобождается от своих обязательств и ответственности, связанных с тем, что объект не "выдерживает" гарантийный срок только в том случае, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Закон устанавливает правила исчисления гарантийного срока. Он начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Стороны могут установить иной момент начала течения гарантийного срока.

Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Гарантийный срок, если иное не предусмотрено договором, продлевается на это время.

При отсутствии в договоре строительного подряда указания на гарантийный срок требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, если они обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи результата работы, и если иные сроки не установлены законом или обычаями делового оборота (статьи 724, 756 ГК РФ).

В случае когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее пяти лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах пяти лет с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен быть принят заказчиком, требования могут быть предъявлены, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы или по причинам, возникшим до этого момента (п. 4, 5 ст. 724, ст. 756 ГК РФ).

С пропуском установленных сроков заказчик утрачивает право на предъявление требований в связи с некачественными работами.

К устранению недостатков, обнаруженных в пределах гарантийного срока, применяются правила об устранении недостатков некачественных работ.

В соответствии со статьей 723 ГК РФ выявленные недостатки результата работ, за которые отвечает подрядчик, дают заказчику право предъявить подрядчику одно из требований:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Гражданский кодекс содержит также понятие сроков давности по искам о ненадлежащем качестве работ.

Согласно статье 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для судебной защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 725 ГК РФ установлены специальные правила об исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работы. Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений - три года (ст. 196 ГК РФ).

Если на основании договора строительного подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом (п. 2 ст. 725 ГК РФ). Для случаев, когда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.

На практике возник вопрос: как соотносятся сроки, предусмотренные статьей 724 (сроки обнаружения ненадлежащего качества работ) и статьей 725 (давность по искам о ненадлежащем качестве работ) ГК РФ? Путаницу вносит и судебная практика. Так, в некоторых судебных актах сроки, установленные статьей 724, рассматриваются как сроки давности (постановление ФАС ЦО от 10.03.03 по делу N А14-8312-02/252/4). В других делах суд, применяя срок исковой давности, сослался на обе статьи (постановление ФАС СЗО от 06.11.2001 N А26-2332/01-01-04/91).

При применении статей 724 и 725 ГК РФ необходимо учитывать, что их нормы устанавливают разные по своей правовой природе сроки. Первые (ст. 724) - это сроки обнаружения недостатков. Иными словами, недостатки, обнаруженные за пределами данных сроков, не влекут права заказчика требовать их устранения. Вторые (ст. 725) - сроки исковой давности для предъявления требований об устранении недостатков, выявленных в пределах сроков, установленных статьей 724. При другом толковании право заказчика выявлять недостатки в течение пяти лет, гарантированное законом, не будет обеспечено сроком исковой давности, который составляет только год.

Статья 725 ГК РФ закрепляет срок исковой давности, но не определяет начало его течения. Соответственно, это вопрос решается исходя из общих норм.

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Право заказчика нарушается недостатками работ. Значит, срок исковой давности по искам, связанным с ненадлежащим качеством работ, начинает течь со дня, когда заказчик обнаружил или должен был обнаружить недостатки. А срок на обнаружение недостатков ограничен статьей 724 ГК РФ.

^ Цена договора

Цена договора, то есть стоимость строительных работ, как правило, определяется сметой, которая входит в состав проектной документации и предусматривает цену всего, что относится к строительству, - материалов, оборудования, транспорта и т.п. Подрядчик, согласно пункту 1 статьи 743 ГК РФ, обязан осуществлять строительство в соответствии со сметой, устанавливающей цену работ.

Строительство, особенно крупных объектов, - слишком сложный процесс для того, чтобы во всех случаях уложиться в смету. Всегда есть опасность расхождения между проектом и реальной практикой и, как следствие, - необходимость в проведении дополнительных работ.

Условию о цене строительных работ посвящены статьи 709 и 746 ГК РФ. Согласно статье 709 существуют следующие виды цен, и применение того или иного вида цены строительных работ влечет разные правовые последствия для сторон по договору:

- твердая цена;

- приблизительная цена;

- согласование способа определения цены.

^ Твердая цена

При необходимости проведения дополнительного объема работ цена не изменяется.

При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг (но не самих работ подрядчика), требование подрядчика об увеличении установленной цены может быть:

- удовлетворено путем подписания сторонами соглашения об изменении условия договора о цене;

- отклонено заказчиком, что влечет расторжение договора по инициативе подрядчика либо выполнение работ по установленной цене.

В постановлении ФАС Московского округа от 25 июня 2003 г. по делу N КГ-А40/3882-03 подрядчик предъявил к заказчику иск о взыскании стоимости выполненных работ, увеличенной в связи с удорожанием строительства. Суд отказал в иске по следующим основаниям: "В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Из этого следует, что подрядчик вправе требовать за выполненную работу только ту цену, которая обусловлена в установленном законом порядке сторонами. Цена работ в соответствии с договором составляет 3 593 941 долл. США; заказчик уплатил названную сумму подрядчику. Таким образом, заказчик полностью исполнил свою обязанность по оплате строительных работ. Доводы подрядчика относительно того, что в ходе исполнения договора произошло удорожание строительства, отклоняются. Порядок и условия изменения цены строительных работ предусмотрены ст. 709 ГК РФ. Увеличение цены работ с заказчиком не согласовано, в связи с чем у последнего не возникает обязанность оплатить работы сверх цены, предусмотренной договором".

Для применения абзаца 2 пункта 6 статьи 709 ГК РФ о пересмотре твердой цены в связи с удорожанием строительных материалов, оборудования и услуг третьих лиц в договоре целесообразно указывать стоимость самих строительных работ и стоимость строительных материалов, оборудования и услуг третьих лиц. В противном случае возможна ситуация, которая отражена в постановлении ФАС Московского округа от 23 мая 2002 г. по делу N КГ-А41/3083-02. Суд рассмотрел иск заказчика к подрядчику о взыскании пени за нарушение сроков окончания работ. Подрядчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на неправильный расчет размера пени, который следовало определять от стоимости работ по договору с исключением стоимости строительных материалов. Суд указал: ": ссылка ответчика в обоснование своей позиции на ст. 709 ГК РФ неправильна, так как эта норма не предусматривает исключение стоимости строительных материалов из цены договора. Из текста договора такое условие также не усматривается...".

^ Приблизительная цена

Необходимость проведения дополнительных работ влечет существенное превышение сметы, в связи с чем необходимо предупредить заказчика об увеличении цены и получить его согласие. Из этого следует:

- изменение цены;

- при отказе заказчика от исполнения договора осуществляется оплата подрядчику фактически выполненных работ.

Если стороны намерены установить приблизительную цену строительных работ, необходимо сделать специальную оговорку в тексте договора. В иных случаях презюмируется, что цена строительных работ твердая (п. 4 ст. 709 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 709 ГК РФ приблизительная цена в случае, когда дополнительные работы не влекут существенного превышения сметы, меняется без согласования с заказчиком, а при существенном ее превышении - с предварительного своевременного предупреждения подрядчиком заказчика. В данном случае сторонам в договоре целесообразно установить конкретный срок для предупреждения заказчика.

Однако нормы статьи 709 ГК РФ о приблизительной цене в части обязанностей сторон в случае обнаружения необходимости проведения дополнительных работ нельзя отождествлять с пунктом 3 статьи 743 ГК РФ. Согласно данному пункту подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Например, если при прокладке тоннеля обнаруживается подземная река, которая грозит затоплением, и единственный выход - срочное укрепление стен, то работы могут быть выполнены и не дожидаясь согласия заказчика. Подрядчику в этом случае придется доказать, что приостановка работ привела бы к гораздо большим потерям, а при отсутствии доказательств он не получит платы за эти работы.

Решение о необходимости проведения дополнительных работ принимает заказчик, потому что такие работы оплачиваются за его счет. Подрядчик, который не дал знать заказчику о потребности в дополнительных работах, но тем не менее выполнивший их, лишается права на оплату. Даже факт приемки этих работ заказчиком не равнозначен его согласию на их проведение и не дает права подрядчику на компенсацию расходов. Согласно пункту 10 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика: "Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика суммы, не доплаченной последним за выполненные дополнительные работы. Ответчик иска не признал, ссылаясь на то, что о необходимости выполнения дополнительных работ подрядчик заказчику не сообщил, поэтому не имеет права требовать их оплаты.

Суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. "Подрядчик о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не сообщил заказчику, а произвел их без согласия последнего и включил в акт приемки работ наряду с работами, выполненными в соответствии с договором. Заказчик своего согласия на эти работы не давал и впоследствии. Поскольку подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная пунктом 3 статьи 743 ГК РФ, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, так как этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ".

Судебная практика во многих случаях исходит из того, что подписание заказчиком акта о приемке выполненных работ (особенно когда цена работ приблизительная) является его согласием на изменение цены договора. Например, ФАС Уральского округа в постановлении от 25 августа 2003 г. по делу N Ф09-146/03ГК сделал вывод, что "довод заявителя о том, что подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены работ в одностороннем порядке (п. 6 ст. 709 ГК РФ), отклоняется, поскольку изменение установленной договором цены произведено с согласия обеих сторон в связи с увеличением объема работ, что подтверждается актами о приемке проектно-изыскательских работ, подписанными уполномоченными лицами, с отражением в них вида работ и их стоимости (цены)".

^ Согласование способа определения цены

Согласование цены путем указания в договоре способа ее определения обладает некоторой спецификой. В статье 709 ГК РФ условие о цене (твердой или приблизительной) и возможность установления способа определения цены разделены союзом "или". Поэтому при согласовании в договоре способа определения цены она не может считаться ни твердой, ни приблизительной и, соответственно, исключает применение правовых последствий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 709 ГК РФ.

Указанная позиция находит подтверждение в пункте 6 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда: "Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ, исходя из базисного уровня сметных цен и применения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком.

Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно.

Суд удовлетворил иск по следующим основаниям: в соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании ст. 746 ГК РФ расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором.

В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком".

Постановлением ФАС Московского округа от 3 июля 1998 г. по делу N КГ-А40/139398 иск подрядчика о взыскании стоимости работ по договору, в котором условие о цене согласовано путем закрепления способа ее определения, был удовлетворен, а доводы заказчика, возражавшего против иска, ссылаясь на нарушение пункта 5 статьи 709 ГК РФ, в соответствии с которым подрядчик был обязан его уведомить об увеличении цены, не приняты, "поскольку в договоре указан способ определения цены подлежащей выполнению работы, суд обосновано исходил из стоимости работ, указанных подрядчиком".



^ в. Аннулирование заказа

Заключение договора строительного подряда еще не означает, что он будет реализован. Заказ может быть и аннулирован, причем в одностороннем порядке. В данном случае подрядчик всегда может рассчитывать на компенсацию затрат.

В соответствии со статьей 717 ГК РФ заказчик имеет право в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора (если договор подряда не предусматривает иное).

При этом заказчик обязан направить подрядчику соответствующее извещение и оплатить:

- часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения;

- убытки в пределах разницы между ценой за всю работу и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Обязательство возместить убытки не возникает у заказчика в том случае, если поводом для аннулирования заказа было ненадлежащее выполнение работ со стороны подрядчика. Это уже другое основание для отказа от приемки работ, предусмотренное пунктом 6 статьи 753 ГК РФ.



^ г. Формы обеспечения обязательств

Ответственность сторон может обеспечиваться поручительством и банковской гарантией (при несостоятельности контрагентов по договору подряда, который может быть вызван их недостаточной квалификацией, ошибками в деятельности, гибелью имущества или незавершенного объекта, неудовлетворительным финансовым положением и рядом других причин); задатком; залогом (в том числе недвижимости, то есть ипотекой); выплатой неустоек при неисполнении обязательств.



^ Поручительство и гарантия

Гарантия и поручительство являются такими формами обеспечения обязательств, которые полностью покрывают ответственность по тем или иным обязательствам сторон вне зависимости от причины нарушения этих обязательств (такими причинами могут быть как субъективные, например, низкая квалификация подрядчика, так и объективные, например, гибель имущества вследствие пожара).

Банковская гарантия оформляется договором банковской гарантии между гарантом (банком) и принципалом (например, при гарантии, выданной за подрядчика, - между гарантом и подрядчиком, при гарантии, выданной за заказчика, - между гарантом и заказчиком). В дополнение договора банковской гарантии гарант предоставляет бенефициару гарантийное письмо с подтверждением своих гарантийных обязательств. Гарантийное письмо в случае получения гарантии подрядчиком предоставляется заказчику, а в случае получения гарантии заказчиком - подрядчику.

Поручительство оформляется договором поручительства, который заключается в письменной форме между подрядчиком и поручителем (им может выступать любое лицо) при поручительстве за подрядчика или между заказчиком и поручителем при поручительстве за заказчика.

Поскольку стороны договора подряда имеют взаимные права и обязанности по отношению к друг другу, то предоставление гарантии (поручительства) за исполнение обязательств имеет право потребовать как подрядчик, так и заказчик.

Гарантией и/или поручительством могут покрываться, например, следующие виды обязательств по договору подряда и субподряда:

Обязательства генподрядчика/подрядчика:

- за надлежащее качество выполненных работ (услуг) собственными силами или с привлечением субподрядчиков, в том числе в течение установленного договором срока гарантийной эксплуатации построенного объекта;

- за соблюдение установленных сроков производства и завершения работ (услуг) или выполнения СМР;

- за причинение вреда третьим лицам в период производства работ (услуг), в том числе работникам самой подрядной организации, вследствие ненадлежащего качества подрядных работ (услуг);

- за гибель и повреждение незавершенного объекта (его частей) в период производства работ (услуг), до их передачи заказчику, имущества, принадлежащего заказчику и переданного подрядчику;

- и другие.

Обязательства заказчика:

- за своевременную приемку и оплату надлежаще выполненных работ (услуг), построенного объекта или его частей;

- за своевременность и полноту финансирования работ (услуг), а также если на заказчика договором подряда возложены дополнительные обязательства;

- за надлежащее оформление всех разрешений на производство работ (услуг);

- за своевременность предоставления подрядчику и качество проектно-сметной документации и поставленных материалов и оборудования;

- за гибель и повреждение принятых у подрядчика частей (этапов), за исключением случаев, когда причиной этого является низкое качество выполнения работ (услуг) подрядчиком.

В договоре банковской гарантии или поручительства необходимо предусмотреть:

1. на какой объем обязательств по договору подряда предоставляется гарантия или поручительство - на весь объем обязательств или на часть (например, поручительством обеспечивается только сроки и качество выполнения подрядных работ);

2. объем ответственности гаранта (поручителя) - полная или частичная - оговаривается в договоре гарантии (поручительстве) и иных документах, оформляющих отношения гарантии (поручительства). При предоставлении частичной гарантии (поручительства) необходимо привести ссылки на конкретные статьи договора подряда, обязательства по которым покрываются гарантией или поручительством;

3. размер гарантийной суммы, уплачиваемой гарантом бенефициару, - стороне, пострадавшей от нарушения обязательств принципалом, другой стороной договора. При определении гарантийной суммы необходимо исходить из следующих предпосылок. Банковской гарантией в силу ее денежного характера обеспечивается ответственность по обязательствам, имеющим денежный характер исполнения. Поручительство предусматривает исполнение обязательств за должника в денежной или неденежной форме. Денежная часть поручительства предполагает уплату неустоек, вызванных действиями или бездействием должника по обязательствам, обеспеченным поручительством. Соответственно, при определении объема денежной ответственности поручителя следует, как минимум, учитывать неустойки, предусмотренные договором подряда для стороны договора, в пользу которой выдается поручительство, в среднем за срок 2-3 месяца.

Ответственность между сторонами договоров подряда (субподряда) может изменяться в зависимости от конкретных условий этих договоров.

Сторона договора подряда, требующая в обеспечение выполнения обязательств другой стороной предоставление гарантии (поручительства), вправе установить определенные требования к выбору гаранта (поручителя). Например, наличие у банка, выдающего банковскую гарантию, размера уставного капитала и/или активов не ниже определенного уровня либо занимающего определенное место в банковском рейтинге. Также вправе потребовать предоставления каких-либо документов, например подтверждающих платежеспособность и устойчивость положения гаранта (поручителя).

Гарантии (поручительства) могут предоставляться одним гарантом (поручителем) в пользу одной стороны договора или несколькими гарантами (поручителями), в сумме (по совокупности) обеспечивающих исполнение обязательств стороной договора.

Необходимо отметить, что банковская гарантия иногда обязательна для подрядной организации, которая собирается участвовать в качестве претендента в подрядных торгах.

Например, обязательное представление банковской гарантии при заключении договора подряда на строительство или реконструкцию городских объектов предусмотрено приказом Председателя Тендерного комитета г. Москвы от 23 ноября 2004 г. N 70-01-125/4 "Об утверждении типовой конкурсной документации по проведению подрядных торгов (конкурсов), по закупке работ и услуг на капитальное строительство, реконструкцию и капитальный ремонт городских объектов", изданным в соответствии с Законом г. Москвы от 15 мая 2002 г. N 26 "О городском государственном заказе", постановлением Правительства Москвы от 29 июня 2004 г. N 429-ПП "Об организации подрядных торгов по капитальному строительству, реконструкции и капитальному ремонту городских объектов", пунктом 2.2.2 Положения о Комитете города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 09 марта 2004 г. N 126-ПП.



^ Задаток как обеспечение выполнения обязательств сторон
договора подряда

В соответствии со статьями 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной стороной договора (при строительном подряде это, вероятно, только заказчик) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о письменной форме соглашения о задатке, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства заказчика по оплате выполненных работ до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен заказчику.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (заказчик), он остается у другой стороны (подрядчика). Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (подрядчик), она обязана уплатить другой стороне (заказчику) двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Обязанность внесения задатка может быть предусмотрена и в договоре гарантии (поручительства). Таким образом, при наступлении определенных в договоре обстоятельств гарант (поручитель) исполняет свои обязательства по гарантии (поручительству) и расходует на эти цели в первую очередь средства, внесенные в качестве задатка. В случае нехватки средств из задатка для реализации гарантии (поручительства) гарант (поручитель) использует собственные средства, которые и составляют объем регрессных требований к принципалу (должнику). И наоборот, если средств из внесенного задатка достаточно для реализации гарантии, остаток задатка гарант обязан возвратить принципалу (должнику).



Залог

На практике чаще всего вместо применения денежного задатка в качестве обеспечения обязательств по договору подряда применяется залог.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Например, заказчик (должник) за выполнение своих обязательств по оплате выполненных подрядчиком работ (кредитор) передает в залог принадлежащее ему на праве собственности имущество.

Внести залог за организацию - участника договора подряда могут также и третьи лица (например, собственник или хозяйственный партнер этой организации).

В качестве предмета залога подрядчик или заказчик могут использовать, например, строительные машины и механизмы, находящиеся в собственности; строительные материалы и конструкции; земельные участки и права на них; объекты незавершенного строительства; здания; ценные бумаги и иные, находящиеся в их собственности ликвидные активы.

Предмет залога, если иное не предусмотрено договором (ст. 338 ГК РФ), остается в распоряжении залогодателя (подрядчика или заказчика), а это означает, что такая форма обеспечения исполнения обязательств не связана с отвлечением основных или оборотных средств из производственного процесса.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.



Ипотека

В соответствии со статьей 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Ипотека также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю.

Статьей 340 ГК РФ предусмотрено имущество, на которое распространяются права залогодержателя при ипотеке. Например, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.



^ Страхование имущества и ответственности

Страхование имущества (в том числе объекта незавершенного строительства) в связи с его гибелью или повреждением, страхование ответственности подрядчика и заказчика за нарушение договора, ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате действий (бездействий) сторон не названо законом в качестве вида обеспечения исполнения обязательств, но по сути является таковым. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Страхованием покрываются риски утраты или нанесения ущерба имуществу или гражданам вследствие случайных, но непредотвратимых событий.

В соответствии со статьей 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы:

1. риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества.

Имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества.

Например, по договору подряда на заказчика (подрядчика) возложена обязанность по страхованию объекта строительства, находящегося на стройплощадке имущества или стройматериалов.

2. риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц.

По данному договору может быть застрахован риск ответственности самого страхователя или иного лица, на которое такая ответственность может быть возложена.

Договор страхования считается заключенным в пользу лиц, которым может быть причинен вред (выгодоприобретателей), даже если договор заключен в пользу страхователя или иного лица, ответственных за причинение вреда, либо в договоре не сказано, в чью пользу он заключен.

3. риск ответственности по договорам в случаях, предусмотренных законом.

По данному договору может быть застрахован только риск ответственности самого страхователя.

Риск ответственности за нарушение договора считается застрахованным в пользу стороны, перед которой по условиям этого договора страхователь должен нести соответствующую ответственность, - выгодоприобретателя, даже если договор страхования заключен в пользу другого лица либо в нем не сказано, в чью пользу он заключен.

Например, заказчик при заключении договора подряда возлагает на подрядчика обязанность застраховать в свою пользу ответственность подрядчика за выполнение обязательств в период проведения подрядных работ и гарантийной эксплуатации объекта.

Например, по договору страхования строительно-монтажных рисков, заключенному между страховой компанией и подрядчиком (страхователь), объектами страхования являются:

- СМР на объекте строительства;

- ответственность страхователя перед третьими лицами за материальный ущерб, причиненный им при проведении или в прямой связи с проведением застрахованных СМР.

Договор страхования должен быть заключен в письменной форме.

При заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение:

1) об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования;

2) о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);

3) о размере страховой суммы;

4) о сроке действия договора.



^ § 1.3.5. Договор на выполнение проектных и изыскательских работ

Также в процессе инвестиционной деятельности между участниками инвестиционного процесса может заключаться договор на выполнение проектных и изыскательских работ, согласно которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Правоотношения сторон при заключении указанного договора регулируются параграфом 4 главы 37 ГК РФ "Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ".

Договор заключается в простой письменной форме.

^ Предмет договора

Содержание договора включает в первую очередь его предмет - определение проектной документации, которая готовится на основании задания на проектирование. Оно необходимо для того, чтобы определить основное содержание будущего проекта. В него включаются такие данные, как производительность объекта, требования к качеству, конкурентоспособности и экологическим параметрам продукции; архитектурно-строительные решения объекта и т.д.

Заказчик обязан передать задание проектировщику, но, поскольку для составления такого задания требуется профессиональный опыт, оно за плату может быть подготовлено самим проектировщиком по соглашению с заказчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента утверждения заказчиком, и проектировщик должен строго его придерживаться, а отступления возможны только с согласия заказчика.

Задание готовится на основе исходных данных, которые проектировщик получает от заказчика. В них входят уже известное нам обоснование инвестиций в объект, решение местного органа о предварительном согласовании места его размещения, сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решения о строительстве, ряд технико-экономических материалов и архитектурно-планировочное задание. Последнее необходимо потому, что один из разделов проекта, как правило, должен предусматривать архитектурно-строительные решения, то есть замысел объекта - его внешний и внутренний облик, пространственную организацию с учетом ряда требований, от социальных и экономических до инженерных и технических. Поэтому в названном задании предусматриваются, например, требования к размещению объекта на конкретном земельном участке, к его назначению, основным параметрам.

Существенным условием договора также являются сроки выполнения работ (ст. 708 ГК РФ).



^ § 1.3.6. Договор на выполнение функций технадзора

В процессе строительства должны соблюдаться строительные нормы и правила, требования законодательства по всем видам проектных, изыскательских, монтажно-строительных, ремонтно-строительных и иных работ. Для выполнения функций технического надзора за соблюдением всех этих правил заказчиком-застройщиком чаще всего привлекается специализированная организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Заказчиком заключается с указанной организацией договор о возмездном оказании услуг по техническому надзору. Регулированию правоотношений сторон такого договора посвящена гл. 39 ГК РФ "Возмездное оказание услуг".

Договор заключается в простой письменной форме.

^ Предмет договора

Существенным условием договора возмездного оказания услуг по техническому надзору является предмет договора (ст. 779 ГК РФ) - определение вида и установление перечня услуг, которые Исполнитель (технический заказчик) должен оказать.

Специального нормативного акта, регулирующего договор по технадзору, на федеральном уровне нет, однако на уровне субъектов федерации такое регулирование встречается. Например, в Москве - это Распоряжением мэра Москвы от 13 июля 1998 г. N 715-РМ, которым утверждено Положение о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве.

Со ссылкой на это Положение, которое может быть взято за основу при составлении договора между заказчиком и лицом, осуществляющим функции технадзора, вне зависимости от места осуществления строительства, так как не содержит какой-то региональной специфики, можно описать цели, задачи, формы и методы организации технического надзора, а также порядок взаимодействия технического заказчика с субъектами инвестиционного процесса (проектировщиком, подрядчиком, инвестором и другими участниками строительства).

^ Обязанности технического заказчика

Так, на технического заказчика возлагаются следующие функции:

- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов;

- принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения сметной стоимости строительства;

- проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);

- контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;

- осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организации, а также проектных организаций, промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений;

- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, комплексном опробовании и приемке;

- проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ, затрат на устранение дефектов и переделки;

- контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений и другие функции.




-572-ot-07102010-ob-okazanii-adresnoj-materialnoj-pomoshi-sipinoj-sv.html
-58-elektromonter-po-operativnomu-obsluzhivaniyu-raspredelitelnih-setej.html
-59-obosoblennie-obstoyatelstva-posobie-soderzhit-teoreticheskie-svedeniya-po-russkomu-yaziku-i-raznoobraznie-uprazhneniya.html
-6-1948-god-i-novaya-volna-repressij-istoriya-rossii-s-drevnejshih-vremen-do-konca-xx-veka-v-3-h-knigah-kniga-iii.html
-6-deficit-neobhodimogo-kak-uslovie-vozniknoveniya-pribavochnogo-produkta-apologiya-kapitala-politicheskaya-ekon-omiya-tvorchestva.html
-6-deyatelnost-suda-po-profilaktike-prestuplenij-pravonarushenij.html
  • nauka.bystrickaya.ru/urok-po-povesti-n-v-gogolya-noch-pered-rozhdestvom-tema-etot-udivitelnij-talant-n-v-gogol.html
  • education.bystrickaya.ru/32-meropriyatiya-po-territorialnomu-planirovaniyu-poyasnitelnaya-zapiska-tom-3-polozheniya-o-territorialnom-planirovanii.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/metodicheskie-rekomendacii-k-uchebnikam-matematiki-dlya-10-11-klassov.html
  • textbook.bystrickaya.ru/izgotovlenie-obuvi-metodom-zhidkogo-formovaniya-n-v-sherbakova-k-t-n-docent-kafedri-tik.html
  • textbook.bystrickaya.ru/gosudarstvennie-uchrezhdeniya-obrazovaniya-i-uchrezhdeniya-obrazovaniya-po-perepodgotovke-inzhenerov-po-ohrane-truda.html
  • doklad.bystrickaya.ru/vnutrifrakcionnaya-rabota-radio-12-mayak-novosti-14-06-2005-14-00-00-12.html
  • credit.bystrickaya.ru/otveti-na-voprosi-k-ge-po-tgip-chast-6.html
  • tetrad.bystrickaya.ru/v-sfere-zhilishnoj-stroitelnoj-i-kommunalnoj-politiki-zakonodatelnoj-deyatelnosti-saratovskoj-oblastnoj-dumi.html
  • predmet.bystrickaya.ru/respubliki-bashkortostan-doklad.html
  • abstract.bystrickaya.ru/30istochniki-energeticheskij-analiz-ustojchivogo-obshestva-po-iniciative.html
  • zadachi.bystrickaya.ru/mishechnie-tkani.html
  • otsenki.bystrickaya.ru/sobitiya-1730-sistema-prinesla-visokie-tehnologii-v-russkij-muzej-35.html
  • znanie.bystrickaya.ru/bazalukoa-okunayas-v-realnost-poltava-asm-2008-342s-stranica-3.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/a-najdi-slovo-programma-formirovaniya-i-povisheniya-uchebnoj-motivacii-mladshih-shkolnikov.html
  • institut.bystrickaya.ru/tabii-monopoliyalardi-retteu-zhne-bsekelestkt-orau-komitetn-izilorda-oblisi-bojinsha-departament-120014-izilorda-alasi-i-zhahaev-kshes-71-211-kab-anitama-telefoni-87242262293-el-mekenzhaj-ba.html
  • institute.bystrickaya.ru/ezhenedelnij-informacionnij-vipusk-n-44-357-16-22-noyabrya-2001-g.html
  • obrazovanie.bystrickaya.ru/privetstviya-entoni-mejson.html
  • grade.bystrickaya.ru/moskva-izdatelstvo-gotika-2008.html
  • writing.bystrickaya.ru/fonovie-zabolevaniya-shejki-matki-rak-shejki-matki.html
  • tests.bystrickaya.ru/lekciya-03-04-07.html
  • essay.bystrickaya.ru/dissipativnie-strukturi.html
  • prepodavatel.bystrickaya.ru/tema-5-organizaciya-i-poryadok-ucheta-kassovih-operacij-uchebno-prakticheskoe-posobie-dlya-vseh-specialnostej-i-vseh.html
  • student.bystrickaya.ru/232osnovnie-napravleniya-i-cennostnie-osnovi-vospitaniya-i-socializacii-obuchayushihsya.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/konkurs-vokalnogo-i-horeograficheskogo-iskusstva-rozhdestvenskaya-zvezda.html
  • student.bystrickaya.ru/10-uchebno-metodicheskoe-obespechenie-disciplini-uchebno-metodicheskij-kompleks-specialnosti-080401-tovarovedenie.html
  • institut.bystrickaya.ru/tablica-48-a-i-verhovskaya-vedushij-nauchnij-sotrudnik-instituta.html
  • writing.bystrickaya.ru/glava-11-germaniya-v-xii-xv-vv-istochniki-po-istorii-srednih-vekov-v-xv-vv-glava-sushnost-feodalizma-i-problema.html
  • crib.bystrickaya.ru/grammatologiya-shag-za-shagom-chast-pervaya-pismo-do-pisma-programma-61-oznachayushee-i-istina-62-zapisannoe-bitie-64.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/novie-vershini-masterstva-kazahstanskoj-kinematograficheskoj-novoj-volni-90-h-shuga-darezhana-omirbaeva.html
  • control.bystrickaya.ru/ekonomicheskie-sankcii-v-mp-chast-8.html
  • abstract.bystrickaya.ru/2-neologiya-raznie-podhodi-k-izucheniyu-neologizmov-coderzhanie.html
  • spur.bystrickaya.ru/konspekt-lekcij-torgovlya-na-rinke-foreks-stranica-4.html
  • laboratory.bystrickaya.ru/zapovdniki-eston.html
  • gramota.bystrickaya.ru/ya-iskal-v-etoj-zhenshine-schastya.html
  • nauka.bystrickaya.ru/urok-32-metod-shichko-i-drugie-psihologo-pedagogicheskie-metodi-izbavleniya-ot-zavisimostej.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.